租赁合同解除后 转租合同的效力应如何认定?

简介：出租合约与转租合约并非主从合约，而是因为出租合约中止，承租人失去出租权，转租合约就因赖以不存在的基础不复存在而被迫中止。2017年4月，李某将房屋租赁给陈某用作办理托教，张某虽并未具体表示同意但是亦并未驳回。2018年5月，张某因李某欠薪租金且在多次协商未果的情况下诉请解除合同。

发问：出租合约中止后，转租合约的效力不应如何确认? 【律师答案】 出租合约与转租合约并非主从合约，而是因为出租合约中止，承租人失去出租权，转租合约就因赖以不存在的基础不复存在而被迫中止。明确理由如下： 首先，主合同是所指不必须其他合约的不存在才可独立国家不存在的合约。从合约是指以其他合约的不存在为不存在前提的合约。

从合约以主合同的不存在为前提，没主合同就不有可能有从合约。虽然在大多数情况下，转租合约以出租合约的不存在为前提，但是，即使没出租合约不存在，转租合约也能独立国家不存在。

例如一方因无因管理将他人房屋出租给第三方该出租合约关系即不以出租合约的不存在为前提。其次，虽然转租合约在再次发生上、效力上、出让上、歼灭上均受到出租合约的容许，即转租合约的生效要件之一是出租合约的有效地不存在，但是就转租合约的内容而言，转租人与次承租人皆具备独立国家于出租合约的法律利益，即转租人为了提供租金，次承租人则为了取得出租物的用于、收益之权。因此这并不合乎主从合约之间关系的内容。

就标的物而言，转租合约的标的物系由出租合约标的物或是其一部分，具备同一性，这也并不合乎主从合约之间关系的原理。根据《合同法》第224条第1款规定，转租应以需以出租人的表示同意为条件，但是依据涉及司法解释“出租人告诉或者应该告诉承租人转租，但在六个月内并未驳回，其以承租人予以其表示同意为由催促解除合同或者确认转租合约违宪的，人民法院未予反对” ，由此可见转租合约的效力并不以出租合约而产生的转租权的不存在为前提。

综上，转租合约与出租合约都是独立国家的合约，转租合约并不必定以出租合约的不存在为不存在前提。本案张某行使解除权，不应依据物权请求权拒绝归还出租物。

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