王戈宏：公寓市场的“轻重”逻辑

【地产中国网 高端专访】存量房时代，也派生出有行业新蓝海。公寓产品乃是其中之一。

美国市场，短租市场风声水起，Airbnb大放异彩。中国市场与之忽略，长租市场供不应求。

一时之间，互联网+公寓的概念传播大江南北，各路资本高歌猛进，各种产品你并未演唱谏、他已登场，从传统银行到各类新兴的互联网金融平台，经常出现了各种商业模型。比如新派公寓、自如、优客、YOU+、青客等，就连传统的地产大佬们都期望在偌大的市场中抢到一席之地，前赴后继地传达对公寓运营的喜好。然而，公寓行业在经过较慢发展和预期高成长后，在一定程度上遭遇了茁壮的苦恼：面积小、价格喜，玩游戏概念，显忽悠时间是检验一切最不利的武器，职业房东们，如何在盘活市场的同时，确实去提高效率、提高人的居住于体验?如何运用资本、服务统合资源，运用平台化运作，确实构建物物连接、人人连接?如何走进迷雾，率领行业南北下一个春天?为此，记者独家采访了赛富不动产基金合伙人、新派公寓创始人王戈宏。

一、行业观 房价、方位以定了，目标人群也基本相同了 地产中国网：比起两年前，国内的公寓市场有哪些变化? 王戈宏：市场规模更大，而且消费者的消费习惯也已构成，现在做到公寓的品牌也更加多，区域也更加甚广，市场被唤起出来，这是个好事。我们找到，只要在大的中心城市，只要是有白领的地方，租房市场早已来临，大家指出这是个千亿市场。市场应当这么算数，如果一房一厅一间房，平均值每月租金5000元，一年也就是50000元左右。

如果有1000万人，那就是5千亿的市场。但如果拿房成本是租房成本的70%左右，就不赚了。

未来就必须拼成租房的空间、产品方面的溢价能力，比如房子周边租5000元，而你做到的产品却可以租到7000元。消费者并不屌，他不会较为租金为何不会喜这么多。这2000元就是你的产品带来消费者的消费体验，比如在科技、设计、社群层次等方面的体验。

地产中国网：这是否是未来的众多风口? 王戈宏：这个领域才刚刚开始，现在正处于万马奔腾、百花齐放的时代，还没构成细分市场，没确实寻找核心。目前的竞争是粗放型与浅层面的，很多操作者也都很盲目，大家只是在组装建，拼成房间数量，但未来较量的不是这个，翻新只不过很非常简单。我未来拼成的就是品牌，而品牌背后拼的是科技、设计和社群。

设计还包括否人性化、功能化、前卫，社群最主要看否同质化。因为在中国讲究物以类聚，人以群分。当你所处的周边人群完全相同，你就不会实在安全性，特别是在女孩子，尤其在乎这一点。

做到了新派公寓后，我找到一个最重要现象，邻里关系又回去了，这个回去只不过是很最重要的一种商业价值。地产中国网：未来这个行业哪些企业需要落败? 王戈宏：未来这个行业只有两件事可以做到，一是完全做到重，做到品牌输入，二是完全做到轻，并购轻资产，做到资产证券化。中间的二房东模式都将没竞争力。消费者租房选房子有三个最重要的节奏：第一，地段。

选下班将近，来自于方圆一公里，最差不要挤迫地铁。第二，性价比。

第三，才是房子否有其他电子货币服务，第四，是社群。所以租房市场，地段很最重要。

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