利润增速跑赢营收 41家房企上半年净利426亿元

东方财富Choice数据表明，截至8月22日收盘，在申万二级行业120家房地产开发企业中，41家公司已发布了半年报。41家公司合计构建营收4876.8亿元，同比快速增长27.54%，构建净利润426.3亿元，同比快速增长33.92%。净利增长速度低于营收增长速度，这41家上市房企净利润率超过8.74%，较去年同期8.33%有所提高。部分研究机构认为，龙头房企业绩展现出强大、估值较低、融资成本高效率。

恒大研究院近期公布的报告则认为，不受行业整体有息负债规模较小且债务高峰到来的影响，未来房企或采行以价换量的方式维持流动性。龙头引人注目在上述41家上市房企中，33家公司上半年构建净利润快速增长。

其中，20家公司净利增长速度多达50%，17家公司净利快速增长同比缩减到。从目前情况看，万通地产净利增长速度居前。

公司上半年构建营收22.77亿元，同比快速增长137.08%，净利润为3.2亿元，同比快速增长525.6%。对于业绩大幅度快速增长的主要原因，公司回应，所属子公司本期超过结转收益时点的项目比上年同期有所增加。不过，公司地产业务膨胀显著。

半年报表明，公司上半年土地储备仅有“河北香河运河国际生态城二期”一宗地，占地面积29.28万平方米，可售面积为52.71万平方米。目前公司于是以筹划通过并购动力电池资产转型新能源汽车产业链。除万通地产外，广宇发展、合肥城建、中洲控股等多家中型房企净利增长速度皆多达100%。这类中型房企项目多更为集中于，可承销项目储备受限。

净利润规模方面，万科A、招商蛇口和保利地产等7家房企上半年净利润规模多达10亿元。其中，万科构建营收1059.7亿元，同比快速增长51.80%；净利润为91.2亿元，同比减24.90%。存货方面，目前41家企业合计存货规模约2.4万亿元，同比快速增长5%。

在港上市的内地房企方面，目前仅有碧桂园和华润置地两家龙头房企公布了半年报，两家公司净利润皆大幅度快速增长。碧桂园上半年构建营收1318.9亿元，同比快速增长69.7%；净利润突破百亿超过129.4亿元，同比快速增长72.5%。构建合约销售额4124.9亿元，同比快速增长42.8%，已完成去年全年销售额的74.9%，合约销售面积4389万平方米，同比快速增长36.1%。

华润置地上半年构建营收为437.8亿元，同比快速增长40.4%；净利润为72.8亿元，同比快速增长151.8%。前进转型尽管业绩快速增长出色，但今年以来房地产板块跌幅多达20%。分析师认为，目前房地产企业估值较低，利空因素逐步消化后，可以注目主业务实同时不具备转型概念的龙头房企。

国信证券指出，招商蛇口主业方面销售明显快速增长，大力通过土拍和收购的方式扩展土地储备。且融资成本低，债务能力好。

公司目前于是以积极探索尝试，贯彻“由资源型企业向经营型、服务型企业转型”，具体“由传统单一业务发展向创意综合业务发展转型”的理念。多地颐养中心陆续开业，国际教育项目持续前进，海上世界文化艺术中心运营成功。

半年报表明，万科多元化发展成功。上半年，物业营收同比快速增长29.8%；截至报告期末，公司长租公寓已布局30个主要城市，总计提供房间数多达16万间，总计开业4万间，开业6个月以上项目平均值出租率大约92%。商业研发运营方面，平台共计管理126个项目，总建筑面积915万平方米，谦和项目已开业79个，还包括53个购物中心。物流仓储方面，仓储服务业务转入全国32个主要城市，服务客户60余家，总计取得项目84个，总建筑面积626万平方米。

其中，已竣工运营项目41个，平稳运营项目平均值出租率为95%。东兴证券研报认为，公司未来业绩确定性强劲，经营风格务实且侧重前瞻。

多元业务发展成功，贡献业绩的同时，未来将会提高公司估值水平。清净负债率大幅度高于行业平均值，财务结构身体健康。

对于港上市的内地房企，美银美林近期研究报告认为，经过调整后估值开始不具备吸引力。以价换量据恒大研究院公布的报告，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额大约19.2万亿元。

数据表明，未来4年将是兑付高峰。2018年下半年到2021年为集中于兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿元；2022年及以后总计仅有0.9万亿元。其中，规模仅次于的银行和非银金融机构贷款未来4年集中于届满；公司债2015年-2016年集中于发售，从2018年下半年开始密集届满。中原地产首席分析师张大伟回应，在调控持续加码的背景下，预计房企的资金还不会受到压力。

这种情况下，发债等渠道有可能之后放宽，2018年将是房企近4年资金压力仅次于的一年。川财证券认为，在融资放宽的大环境下，房企做到资金高位回升，更好的房企通过减缓周转速度、推货节奏，以还清现金流，先前销售数据未来将会保持稳定。

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