李铁答三问：房地产的未来在哪里？

地产中国网讯 虽然在一系列受到影响政策的反对下，上半年楼市如愿以偿转好，但所有的开发商都早已感官到房地产快速增长天花板的来临。未来，随着政策起到的渐渐被消化，楼市否依旧能向好沦为他们所疑惑的问题。找寻新的增长点，对开发商来说已是当下之缓。

但未来房地产的机遇在哪里？给与他们找寻的时间还有多少？该怎样挣脱传统模式？就这三问，国家发改委城市和小城镇中心主任李铁得出了答案。房地产的未来如何？城镇化为房地产获取了机遇。第一，我国城镇化率才54.77%，相同人口城镇化还将近40%。所以，未来农村人口转入城市还有十分大的潜在市场需求。

第二，越是人口多的地方房价越高，千万人口以上的城市，房价增长速度最慢。我国一千万人口以上的城市有6个，五百万人口的城市有5个，五十万左右人口的城市434个。我国的城市化亲率在世界上增长速度最慢，但质量一直不低。

中国尤其是中等城市，城市的产业结构不尽合理，服务业发展速度相当严重迟缓，这是由房地产发展模式造成的。但对于房地产发展的预期，我想要我们还是应当较为悲观的。

首先，从人口来看，累计到2014年，我国存量农民工有2.74亿，出外农民工1.7亿，他们对房地产有强劲的潜力市场需求，怎么样来解决问题这些问题是扩大内需的仅次于前提。到2030年，如果按每年0.8%速度快速增长，城镇化率还不会减少2亿，5亿人口转入城市不会产生极大的空间终究。

再加八千万流动人口、城镇间流动人口，他们无论是租房还是购房，都是房地产潜在的客群。其次，从收益来讲，统计局的数据表明我国收入水平并不低，但实质上我们有众多段的数据没被包括在内。

城镇化发展将近55%的时候，我国就有3亿低收益人口相等于美国人口的总额，这不会对未来住房产生什么样的市场需求？所以不要担忧房地产没市场需求，我们面对的问题只是暂时性、过渡性、结构性问题。第三，关于中国的房地产泡沫。

在城镇化率饱和状态、入城人口超过80%之后，日本、美国的房地产经常出现了泡沫，但是我国的城镇化率还只有55%。日本经常出现泡沫的时候GDP增长速度在4.5，是2.2，我国还保持在7左右，依旧正处于高速快速增长过程之中，人口转入城镇化速度还在减缓，低收入水平人群还在大大减少，社会结构再次发生了解的变化，怎么说不会经常出现相当严重的泡沫呢？房地产经常出现的问题只是继续的一个结构性过程，它有它深层次的制度性。

超大城市房地产价格正处于下跌阶段。50万人口以下的中小城市还有充份的发展空间，只是在一部分城市，尤其是二三线城市经常出现了供给相当严重不足。原因在哪里？就是地方政府发展的利益动机和发展商利益动机是一样的。

房地产波动和其他商品波动不一样，主要展现出在两个方面：第一是产业链不足，房地产不足是大量材料闲置；第二政府企业家双重推展，市场经济之下，国家推展和缩放库存会那么多，可是我们是政府和企业双重推展，有可能缩放效益相比之下远超过我们想象，所以就经常出现了暂时性、结构性的波动，这是中国特色的房地产。目前的情况下，所有的房地产企业都面对压力。

因为只要是赚的行业，我们的企业家就不会无限涌进；而只要能赚，地方政府就不会大规模拷贝这个发展模式，这使得土地拓展遇上暂时性市场需求饱和状态。为什么说道是暂时性市场需求饱和状态呢？因为我们适当的制度并没展开调整，后期制度改革进展依旧较慢，土地制度改革完全没进展，新的市场需求人群没减少。

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