中小房企危局：股权项目转让激增 面临新轮洗牌

原标题：中小房企危局：股权和项目出让剧增 将面对新一轮配对楼市调控新政满月，一些中小房企面对经营压力。中国证券报记者辨别上海牵头产权交易所等五家产权交易中心的上海证券交易所信息找到，房地产公司股权、项目出让案例显著激增，且中小房企为主。

业内人士指出，目前不少房企通过股东借款、房地产基金、存量资产证券化等方式来保持现金流平稳，随着融资渠道放宽，房企资金链面对更加大的压力，未来不回避不会经常出现一波中小房企破产潮。中小房企甩包袱中国证券报记者辨别上海牵头产权交易所、北京产权交易所、重庆牵头产权交易所、山东产权交易中心和广州产权交易中心五家产权交易所上海证券交易所信息找到，10月房地产股权、项目上海证券交易所案例大幅提高，共17事例，为今年以来单月高点，而今年1-10月仅有为34事例。

从上海证券交易所主体来看，中小房企为主，且大多地处二三线城市，由当地国资有限公司，业务集中于住宅项目研发。中金标准数据总经理郝文嘉指出，每次调控都是个配对过程，房地产发展到现在，显商品房项目必须的资金硬件更加低，中小房企更加无法满足要求。此轮调控放宽了房企融资途径，一些实力不济的中小开发商不能通过卖地、买项目等方式来自救回，甚至解散房地产市场。未来有可能经常出现一波中小房企破产潮。

数据表明，不少房企股东自由选择将股权全部出让。比如，10月，山东海化房地产有限公司、北京瑞达世纪房地产开发有限公司、莱阳景丰置业有限公司、上海宝纳园置业发展有限公司等9家房企白鱼出让100%股权。还有部分企业谋求合作开发、摊薄成本。

比如，广州市番禺区禺城建设综合开发公司以及广州市番禺区房地产联合开发总公司都具体回应，通过公开市场方式征求合作方共同开发建设房地产项目。易居研究院智库中心研究总监贤迈进称之为，股权交易中心并不发布买方信息，所以并购此类股权的买方有多重有可能。

业内人士说明，有一定土地项目的中小房企股权更加不受注目，一般不会被当地的大型民营开发商收益囊中，没土地项目而负债率较高的房企基本上无人问津，最后有可能是倒闭。目前，房地产行业显出强者恒强劲格局，大型开发商仍在不断扩大规模。比如， 保利地产 等龙头房企通过收购等方式取得了大量储备项目，仅有上半年保利地产通过项目收购方式提供的土地资源共19个，占到比53%，并且主要集中于在北京、广州、南京等土地资源比较匮乏的地区。此外，融创等房企通过股权收购等方式冲击一线房企行列，白鱼并购误解旗下的融科智地，划归股金科地产，其负债率已超强100%。

目前，A股上市房企的资产负债率在77%左右。房企融资压力大融资压力大是造成部分中小房企出局的原因之一。在目前销售回款滑行、公司债发售趋紧等背景下，开发商尤其是负债率较高企业的融资压力不堪称并不大。

据理解，上交所白鱼对房地产及钢铁、煤炭不足行业的公司债券发售审查全面推行分类监管，房地产企业发售公司债券筹措资金的用于，不得用作购买土地。上海市规定银行贷款、信托资金、资本市场融资等不得用作缴交土地竞买保证金、定金及先前土地出让价款。

深圳市具体了金融监管机构要查办企业和个人出售商品住房用地资金的来源。部分房企原先融资计划或停止，融资目标无法还清，资金链偏紧。

新城控股 高级副总裁欧阳捷称之为，资金成本认同不会下降，尤其是如果无法发售低成本的公司债，银行资金和信托资金的高利率将显著拉升财务成本。另外，销售压力减小，部分房企必须减缓现金回笼，不回避部分项目降价。

开发商也在想要各种办法应付。欧阳捷称之为：当下融资渠道收窄，银行贷款又将沦为研发资金的主要来源，信托资金也不会沦为香饽饽。

另外，房地产基金融资，还包括创意的资产证券化融资或将沦为未来房企融资的关注点。比如，某房企由于拿地压力减小，之后采行合伙基金的方式来筹集资金。自身作为普通合伙人出有30%的资金，而另外70%的资金从其他券商或其他资管计划里取得。

同时，作为基金管理方，又以委托贷款的方式贷给自己所研发的项目。这样之后用小规模的资金撬动了大规模的地王。某房企人士坦言：当下融资显然较先前更加艰难。今年发债总量过于大，目前审查更加严苛，甚至有一些早已作罢。

当下拿地更加多的是用于自有资金和股东借款。刘策指出，未来存量资产证券化和经营性物业现金流的证券化或沦为热点。商业租金是较平稳的现金流，可提早通过证券化方式将其所求。

同时，杠杆基金也不会沦为开发商重点注目对象，在融资艰难时，基金可以解决问题银行不肯贷款的问题。例如，世茂地产牵头正式成立了物业费抵押计划和尾款重复使用计划；万科则发售公募REITs和房地产抵押贷款证券化等。需注意的是，部分房企的融资成本在下沉。

在光大有限公司房地产投资及基金筹措负责人潘颖显然，融资成本需从两个角度来看来。一方面，资本市场做到了一些监管调控，融资渠道认同不会不受影响；另一方面，国内流动性仍较为低，无风险收益率在大大上升，资金追赶资产的冲动仍遗。

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